El mes de diciembre de 2016 ha dejado buenas noticias para los consumidores hipotecados, y malas para las entidades bancarias. Los tribunales han comenzado a revisar determinadas cláusulas incluidas en los contratos de préstamo hipotecario firmado por particulares para la compra de su vivienda.
A la sentencia del TJUE de 21 de diciembre de 2016, que, rectificando al TS, dictaminó la imposibilidad de limitar en el tiempo los efectos de restitución de una cláusula suelo declarada nula, se ha unido una serie de resoluciones que, un año después, comienzan a aplicar una sentencia del Tribunal Supremo que declaró abusiva la cláusula que imponía al prestatario el pago de los gastos asociados al contrato de hipoteca.
En su sentencia, de fecha 23 de diciembre de 2016, la Sala Primera del TS, daba la razón a la OCU frente a las demandadas Banco Popular Español y BBVA, desestimando el recurso de casación interpuesto por estas contra la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 28ª.
Primera sentencia sobre la carga de los gastos de formalización de la hipoteca
El Juzgado de Primera Instancia nº 11 de Oviedo pronunció el 9 de diciembre de 2016 la primera sentencia relativa a los gastos de formalización de la hipoteca, en la que se resuelven las pretensiones del demandante contra Liberbank, que solicitaba la declaración de nulidad de los gastos que tuvo que soportar al constituir la hipoteca, además de la devolución de estos por parte del banco.
El juez ha estimado parcialmente la demanda del particular, concretando en el fallo aquellas cláusulas del contrato, celebrado en octubre de 2006, que deben considerarse nulas. Estas, entre otras, recogen la obligación del prestatario de abonar los costes de “todos los gastos futuros, o pendientes de pago por aranceles notariales y registrales relativos a la constitución (incluidos los de la primera copia de la presente escritura para la prestamista y en su caso los derivados de los documentos acreditativos de las disposiciones), modificación o cancelación de la hipoteca, incluidas las comisiones y gastos del otorgamiento de la carta de pago”, así como “todos los gastos futuros, o pendientes de pago por gastos de gestoría por la tramitación de la escritura ante el Registro de la Propiedad”. Además, condena a Liberbank a reintegrar todo lo que abonó el demandante para satisfacer dichas obligaciones contractuales.
El juez de Primera Instancia ha recurrido a la jurisprudencia del Supremo sobre la cuestión para resolver el problema. La Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo, en su sentencia 705/2015, declaró nula una cláusula similar, estableciendo que son nulas las cláusulas que «imponen al consumidor todos los costes derivados de la concertación del contrato como consecuencia de la intervención notarial y registral y el pago de los tributos en los que el sujeto pasivo es el banco, como sucede en determinados hechos imponibles del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados”. En la misma sentencia determina que este tipo de cláusulas generan un desequilibrio y, por tanto, se consideran abusivas de acuerdo con el artículo 89 de la Ley 1/2007, de 16 de noviembre, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.
¿Qué dijo el Tribunal Supremo sobre la cláusula de gastos del préstamo hipotecario?
En su decisión, al TS le «resulta llamativa la extensión de la cláusula, que pretende atribuir al consumidor todos los costes derivados de la concertación del contrato, supliendo y en ocasiones [como veremos] contraviniendo, normas legales con previsiones diferentes al respecto».
Argumentaba la Sala: «la cláusula discutida no solo no permite una mínima reciprocidad en la distribución de los gastos producidos como consecuencia de la intervención notarial y registral, sino que hace recaer su totalidad sobre el hipotecante, a pesar de que la aplicación de la normativa reglamentaria permitiría una distribución equitativa, pues si bien el beneficiado por el préstamo es el cliente y dicho negocio puede conceptuarse como el principal frente a la constitución de la hipoteca, no puede perderse de vista que la garantía se adopta en beneficio del prestamista. Lo que conlleva que se trate de una estipulación que ocasiona al cliente consumidor un desequilibrio relevante, que no hubiera aceptado razonablemente en el marco de una negociación individualizada; y que, además, aparece expresamente recogida en el catálogo de cláusulas que la ley tipifica como abusivas (art. 89.2 TRLGCU).»
La Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo, en su sentencia 705/2015, que cuenta con un voto particular, apostillaba «la entidad prestamista no queda al margen de los tributos que pudieran devengarse con motivo de la operación mercantil, sino que, al menos en lo que respecta al impuesto sobre actos jurídicos documentados, será sujeto pasivo en lo que se refiere a la constitución del derecho y, en todo caso, la expedición de las copias, actas y testimonios que interese y que, a través de la cláusula litigiosa, carga indebidamente sobre la otra parte contratante. En su virtud, tanto porque contraviene normas que en determinados aspectos tienen carácter imperativo, como porque infringe el art. 89.3 c) TRLGCU, que considera como abusiva la estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario, la declaración de nulidad efectuada por la Audiencia es plenamente ajustada a derecho».
Añadía: «la atribución al prestatario en todo caso de las costas procesales no solo infringe normas procesales de orden público, lo que comportaría sin más su nulidad ex art. 86 TRLCU y art. 8 LCGC (LA LEY 1490/1998), sino que introduce un evidente desequilibrio en la posición de las partes, al hacer recaer a todo trance las consecuencias de un proceso sobre una de ellas, sin tener en cuenta ni la procedencia legal de la reclamación o de la oposición a la reclamación, ni las facultades de moderación que la ley reconoce al Tribunal cuando aprecie serias dudas de hecho o de derecho.
Respecto a la imputación al cliente de los honorarios de abogado y aranceles de procurador de los que se haya servido el prestamista, incluso cuando su intervención no sea preceptiva, la estipulación contraviene de plano el art. 32.5 LEC, que excluye tales gastos de la eventual condena en costas, salvo que el tribunal aprecie temeridad o que el domicilio de la parte representada o defendida en juicio esté en un lugar distinto a aquel en que se ha tramitado el juicio».
¿Hay que negociar la devolución?
Los afectados por este tipo de cláusulas no recibirán el dinero “de oficio” de mano de los bancos, pero podrá ser reclamada en vía judicial.
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