Con la entrada en vigor del Libro Sexto del Código Civil de Cataluña relativo a obligaciones y contratos, Ley 3/2017 de 15 de febrero, se actualiza la regulación de dichas materias, y dentro de ellas del contrato de compraventa que pretende adaptarse al moderno derecho europeo de contratos respetando a su vez nuestra propia tradición jurídica.
En este sentido, detalla las normas generales para la compraventa en general, la compraventa de consumo y establece especialidades para la compraventa de inmuebles. Remarca de la compraventa su naturaleza de contrato obligatorio según el cual el vendedor se obliga a entregar el bien, y el comprador, a pagar el precio, pero sobre todo se destacan dos rasgos básicos del moderno derecho de la compraventa: el bien debe ser conforme al contrato, y el vendedor y el comprador se obligan, respectivamente, a transmitir la titularidad del derecho y a recibir el bien.
Una de las novedades más destacadas es que permite la validez de la compraventa con precio indeterminado. En estos casos, el precio será el cobrado en circunstancias comparables en el momento de la conclusión del contrato y con bienes de naturaleza similar.
Otra novedad que introduce el Código Catalán en relación con el Código Civil Común es que el precio puede dejarse al arbitrio de una de las partes contratantes. El límite de esta concesión está en que el precio que finalmente se fije por la parte beneficiaria sea “manifiestamente no razonable”.
Sin embargo, por el carácter protector de la legislación de consumidores, el Código señala que ello no se aplica a la compraventa de consumo. En esta el precio no puede ser superior al informado en la oferta o anunciado públicamente, debiendo, además, estar incluido en el referido precio los tributos legalmente procedentes.
En la regulación del contrato de compraventa se da un importante aumento de la protección del consumidor en esta materia. En este sentido, se regula el deber de información en beneficio del comprador, a efectos de incrementar la transparencia contractual en virtud del cual el vendedor debe facilitar toda la información relevante sobre las características del bien teniendo en cuenta los conocimientos de las partes, las exigencias que resulten de la buena fe y la honradez de los tratos.
La regulación de las arras se inspira en la tradición, pero distingue nítidamente entre arras confirmatorias y penitenciales. Especialmente relevante es la nueva regulación de las arras que se presumen confirmatorias de tal manera que, si no se ha pactado lo contrario, toda cantidad de dinero entregada en concepto de arras se entiende como prueba de la celebración de la compraventa y a cuenta del pago del precio.
Las arras penitenciales, se han de pactar expresamente, y, es novedoso, que cuando estas arras se han pactado por un término máximo de 6 meses y se han depositado ante Notario, se puede hacer constar en el Registro de la Propiedad, quedando, en este caso, el inmueble afecto a la devolución de las arras, de tal manera que el vendedor que desista de la compraventa y no devuelva las arras responderá frente al comprador directamente con la finca que iba a ser vendida.
Un punto absolutamente novedoso se refiere la facultad de desistimiento para el caso en que el contrato hay incluido la previsión de financiación por tercero (en el supuesto que sea necesaria para formalizar la compraventa del inmueble) cuando se vea frustrada. En este caso el comprador, salvo pacto en contrario, podrá desistir del contrato si justifica debidamente la negativa de la entidad bancaria a conceder la financiación, en cuyo caso el vendedor deberá devolver el importe del precio que hubiera sido entregado.
Por lo que respecta a las obligaciones del vendedor, que básicamente consisten en entregar el bien, así como sus accesorios y los documentos relacionados, en transmitir la titularidad del derecho y en garantizar que el bien es conforme al contrato. Las ideas cardinales son que en el contrato de compraventa el vendedor ya no se obliga solo a transmitir la posesión legal y pacífica del bien vendido, sino la titularidad del derecho, admitiendo el pacto expreso de reserva de esta transmisión como garantía.
Se regula como especialidad en la compraventa de inmuebles la indicación de la capacidad, medida o la superficie que, salvo pacto en contra, se indica que es identificativa, por lo que la diferencia no da lugar a modificación del precio o condiciones, salvo que sean superiores al 10%.
También se regula de forma ponderada la condición resolutoria explícita que estipula que la facultad del vendedor de resolver el contrato y recuperar el inmueble previo requerimiento al comprador mediante acta notarial otorgándole plazo de veinte días para efectuar el pago aplazado.
En relación los recursos de las partes en los supuestos de incumplimiento contractual, definidos como “remedios”, y que son acumulables por las partes en la medida que no sean incompatibles entres. Asimismo, se establece un plazo de 3 años para la extinción de los remedios, a contar desde el momento en que las acciones hubieran podido ejercer.
La ley, asimismo, prevé la posibilidad de que las partes puedan suspender el pago del precio o el cumplimiento de sus obligaciones, según los casos. Así ocurre en el supuesto en que una de las partes tenga motivos razonables para creer que la otra parte no cumplirá sus obligaciones y así lo notifique.
Como es de ver son varias las novedades que contiene la nueva regulación, aquí hemos pretendido dar explicación de la más destacada, dando más detalle en las siguientes publicaciones.
